Când este rentabilă o investiție imobiliară?

O investiție imobiliară este foarte populară, deși de obicei necesită o sumă mare de bani. Mulți oameni, de îndată ce au ocazia, cumpără o proprietate pentru a obține profit închiriind-o sau renovând-o pentru a o vinde și a obține un câștig.

Achiziționarea unei proprietăți fără a solicita un credit ipotecar este dificilă pentru majoritatea oamenilor, astfel încât mulți trebuie să se îndatoreze pentru a face investiția dorită. Având în vedere acest lucru: cât de profitabilă este de fapt o investiție imobiliară? Merită?

Adevărul este că rentabilitatea investițiilor imobiliare variază în funcție de mulți factori, printre care prețul proprietății, locația, evoluția cererii etc. Dar, în general, poate varia între 5% și 8%.

Sursa: Advisor Channel

Pentru a avea clar când o investiție imobiliară este profitabilă, trebuie mai întâi să știm cum să o calculăm. Putem estima care vor fi beneficiile pe care proprietatea noastră ni le va aduce.

Modalități de a rentabiliza o investiție imobiliară

Dacă te gândești să investești în imobiliare, există două moduri de a face bani: vânzând casa mai scump decât ai cumpărat-o, sau închiriind-o pentru a genera venituri. În funcție de intenția ta, va trebui să evaluezi lucruri diferite.

Cumpărare pentru renovare și vânzare

Cumpărarea și vânzarea de locuințe este o afacere la care mulți se dedică în mod profesional. Cumpărarea unei locuințe, renovarea acesteia și vânzarea ei, este o opțiune aleasă de cei care doresc să genereze profit prin intermediul proprietăților, și care pot suporta acest tip de cheltuieli.

Într-adevăr, profiturile prin această opțiune pot fi foarte mari, mai ales dacă vinzi proprietatea rapid, deoarece atunci nu va trebui să suporți cheltuielile pe o perioadă lungă de timp. Cu toate acestea, este important să ai în vedere cât te va costa și la ce preț o poți vinde, pentru a avea o idee clară despre profitul potențial.

Dacă nu efectuezi acest studiu preliminar, te poți confrunta cu surprize, deoarece dezavantajul reformelor este că uneori apar probleme care pot să le întârzie sau să necesite o investiție mai mare.

Investiții imobiliare – cumpără pentru a închiria

Aceasta este, fără îndoială, cea mai populară opțiune. Cumpărarea unei case și închirierea acesteia poate fi, de fapt, o operațiune foarte profitabilă, atâta timp cât o faci într-o zonă unde cererea este, cel puțin, stabilă.

Pentru ca lucrurile să meargă bine, este recomandabil să te ții de un buget, adică să nu ceri o ipotecă ce te poate costa mai mult decât poți încasa din închiriere, pentru a nu-ți genera cheltuieli suplimentare. Mai mult, studiază bine evoluția cererii în zonă. Dacă aceasta scade, poți înfrunta perioade în care proprietatea ta nu se închiriază.

Cum să calculez rentabilitatea investiției mele imobiliare

Poți opta pentru o casă care are nevoie de renovare. Iți va permite să o vinzi mai ieftin, dar amintește-ți că trebuie să iei în considerare toate cheltuielile pe care va trebui să le asumi, nu doar pentru lucrare, ci pe tot parcursul perioadei în care acea locuință îți aparține.

Pentru a calcula rentabilitatea, primul lucru pe care trebuie să-l cercetezi sunt prețurile din zona în care cumperi, atât pentru locuințele renovate, cât și pentru cele nerenovate. Evaluează diferența și calculează cât de precis posibil cât te poate costa renovarea (inclusiv neprevăzutul), precum și cheltuielile totale de cumpărare și întreținere.

Dacă diferența dintre prețul de cumpărare și prețul estimat de vânzare cu casa renovată este mai mare decât ceea ce te costă să repari locuința, am vorbi despre o investiție bună.

Pe de altă parte, dacă înclini mai mult spre achiziționarea unui imobil pentru a-l închiria și a obține un randament, așa cum face majoritatea, cheia pentru a fi rentabil este fluxul de numerar pe care ți-l generează.

Fluxul de numerar este diferența dintre venitul pe care îl primești din chirie brută și toate cheltuielile pe care trebuie să le asumi (dacă ai solicitat finanțare, impozite, asociația de proprietari, asigurări…). Este preferabil să fie ridicat, deoarece unele cheltuieli pot crește, făcând ca investiția să nu mai fie rentabilă.

În cazul în care este negativ, ai pierde bani cu investiția.

Alte investiții imobiliare profitabile

Pe lângă cumpărarea proprietății pentru a o exploata și a obține astfel un profit, este posibil să investești în imobiliare prin alte metode care nu implică achiziția directă:

  • Crowdfunding imobiliar: acest tip de investiție, constă în achiziționarea uneia sau mai multor proprietăți împreună cu alți investitori. În acest fel, se obține partea proporțională a rentabilității generate de locuință, în funcție de procentul tău de participare. Imaginează-ți, de exemplu, că achiziționezi împreună cu alți 3 proprietari, o casă în părți egale. Astfel, ai fi proprietarul a 25% din acea locuință, și asta este ceea ce ai obține din profituri. Dacă proprietatea generează un profit net de 400 de euro lunar, ți-ar reveni 100.
  • Fonduri de investiții imobiliare (REIT): fondurile de investiții, adună capitalul multor investitori și sunt gestionate de un profesionist. Există fonduri care se dedică investițiilor în companii legate de piața imobiliară, cum ar fi dezvoltatori sau agenții imobiliare.
profit REIT-rui
Sursa: Nasdaq

Concluzie

Cât de rentabilă este o investiție imobiliară? Răspunsul va depinde de tipul de investiție care se face. În cazul în care cumperi o locuință pentru a o reforma și a o vinde, aceasta va fi rentabilă atunci când plusvaloarea, adică diferența dintre prețul de cumpărare plus costul reformei și cheltuielile și cel de vânzare, este negativă.

Dar dacă achiziționezi o proprietate pentru a o închiria? Investiția va fi rentabilă atâta timp cât fluxul de numerar este pozitiv, așa cum am explicat anterior.

În cele din urmă, în cazul în care cauți alte căi pentru a investi în imobiliare, cum ar fi cele două exemple menționate la final, aceasta va fi rentabilă atâta timp cât îți generează profituri și nu pierderi.

Amintește-ți că orice investiție implică un risc de pierdere. Totuși, în cazul pieței imobiliare, volatilitatea nu este ridicată, astfel încât rentabilitatea poate fi măsurată mai ușor.

FAQ

Care este motivul principal pentru a face o investiție imobiliară?

Investitorii pun banii lor in mișcare cu scopul de a face profit. Pe lângă aceasta, investițiile imobiliare sunt renumite pentru faptul ca protejează împotriva inflației.

Care este principalul dezavantaj al unei investii imobiliare?

Lichiditatea și suma considerabilă de investit. Vânzarea unei case necesită timp și suma de investit inițial e considerabilă.

Exista ETF-uri care investesc in piața imobiliara?

Da, așa-numitele REIT (Real Estate Investment Trust). Aceștia investesc pe piața imobiliară (comercială și rezidențială), și distribuie aproape toate profiturile investitorilor. Mai multe despre ETF-uri vezi aici: Cum să analizezi un ETF?

Articole similare