REIT sau fonduri de investiții imobiliare: ce sunt, cum funcționează și cum să investești

Știi ce sunt REIT-urile? Dacă nu ai idee despre ce vorbim, nu-ți face griji: noi îți explicăm. În acest articol vom vedea ce este un REIT, cum funcționează și cum să investești în ele.

Ce sunt REIT-urile: semnificație

REIT este acronimul pentru Real Estate Investment Trust, care poate fi tradus ca fonduri de investiții imobiliare. REIT-urile sunt companii de investiții în sectorul imobiliar listate la bursă.

În România, echivalentul REIT-urilor sunt cunoscute sub numele de „Fonduri de Investiții în Domeniul Imobiliar” sau „Societăți de Investiții Imobiliare”. Acestea sunt entități care investesc în proprietăți imobiliare cu scopul de a genera venituri din chirii și plusvaloare la vânzarea proprietăților. Aceste fonduri oferă investitorilor posibilitatea de a participa la piața imobiliară fără a fi nevoie să cumpere direct proprietăți. Fiind companii listate la bursă, oricine poate investi în ele la fel cum ar cumpăra acțiuni la orice companie.

Scurtă istorie a fondurilor imobiliare

REIT-uri în SUA

REIT-urile au fost create în Statele Unite în 1960 ca o formulă pentru a permite micilor investitori să aibă acces la sectorul imobiliar, până atunci limitat la capitalurile mari. Pentru a atinge acest obiectiv, a fost creat un vehicul în care se putea investi într-un mod similar cu un titlu de acțiuni.

Primul REIT, Continental Mortage Investors, a început să funcționeze la Bursa din New York în 1965 și de atunci a continuat să crească. Patru ani mai târziu, REIT-urile au ajuns în Europa prin Olanda, deși în Regatul Unit au avut cea mai bună primire. Astăzi, REIT-urile sunt prezente în 35 de țări din întreaga lume sub un nume sau altul.

REIT-uri în România sau Societăți de Investiții Imobiliare

Fondurile de Investiții Imobiliare din România au început să câștige popularitate în ultimele două decenii, odată cu dezvoltarea și maturizarea pieței imobiliare locale.

Înainte de anii 2000, piața imobiliară din România era relativ nefragmentată și slab dezvoltată, cu puține oportunități structurate de investiții. După aderarea României la Uniunea Europeană în 2007, piața imobiliară a început să se alinieze la standardele și practicile europene, ceea ce a inclus și dezvoltarea instrumentelor de investiții imobiliare.

Un moment cheie în evoluția acestor fonduri a fost adoptarea legislației privind fondurile de investiții alternative în 2011, care a permis structurarea și reglementarea acestor metode de investiții conform normelor europene. Acest cadru legal a oferit un impuls semnificativ pentru crearea și listarea fondurilor de investiții imobiliare pe piața de capital din România, facilitând accesul investitorilor la sectorul imobiliar printr-un mijloc mai transparent și mai puțin riscant decât achiziția directă de proprietăți.

De atunci, piața fondurilor imobiliare a continuat să crească, investitorii fiind atrași de stabilitatea și potențialul de venit pasiv pe care îl oferă investițiile în imobiliare. Aceste fonduri au permis diversificarea portofoliilor investitorilor și accesul la proiecte imobiliare de amploare, contribuind totodată la dezvoltarea pieței imobiliare românești. Această tendință este în concordanță cu evoluția observată în alte piețe europene, unde fondurile imobiliare sunt un vehicul investițional bine stabilit și popular.

Investiții REIT: caracteristici

Cerințele pentru crearea unui REIT sunt ușor diferite în fiecare țară.

În cazul REIT-urilor nord-americane, al căror model este replicat de multe țări, caracteristicile fundamentale sunt:

• Investiție de cel puțin 75% din patrimoniul în bunuri imobiliare.
• Cel puțin 75% din venitul brut din chirii imobiliare, ipoteci sau plusvalori rezultate din vânzarea de imobile.
• Distribuirea a cel puțin 90% din propriul venit acționarilor prin dividende.
• Un REIT trebuie să aibă un minim de 100 de acționari la momentul creării sale și primii 5 nu pot controla mai mult de 50% din companie.

Fiecare țară adaptează apoi aceste condiții la obiectivele pe care le urmărește. De exemplu, în Japonia doar 50% din venit trebuie să provină din bunuri imobiliare și în Australia REIT sunt obligați să distribuie 100% din venit. Aceste cerințe REIT le fac vehicule axate pe investiții pe termen lung și cu volatilitate limitată, cu excepția evenimentelor specifice, cum ar fi izbucnirea bulei imobiliare în 2008 sau pandemia de coronavirus.

În România, investitorii pot alege dintre multe REIT-uri cotate pe piețele reglementate, inclusiv UE.

👉 Vezi aici cum să începi să investești în fonduri de investiții și care sunt cele mai performante fonduri

Tipuri de REIT

Există diferite moduri de a clasifica REIT. Cel mai comun depinde de tipul de active în care se investește. În acest fel, putem vorbi despre trei tipuri de REIT:

REIT imobiliar

Acesta este modelul cel mai răspândit și tradițional. Se dedică în principal achiziționării și gestionării de proprietăți care generează venituri din închiriere. Acest lucru nu înseamnă că nu pot vinde unele dintre aceste proprietăți și să realizeze un profit.

Dar aceasta nu este principala lor ocupație. Aceste proprietăți pot fi de orice tip, de la locuințe la centre comerciale, hoteluri, terenuri industriale. Un alt mod de a clasifica REIT este chiar în funcție de segmentul imobiliar în care sunt specializați. Acesta este tipul de REIT cel mai comun în Europa.

REIT care investesc în ipoteci

După cum sugerează numele, REIT ipotecare sunt specializate în finanțare. Acest vehicul nu are proprietăți imobiliare în numele său. Sarcina lor este să împrumute bani pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare cu instrumente precum obligațiunile ipotecare. Venitul tău în acest caz provine din dobânzile generate de aceste ipoteci.

REIT mixte

Sunt REIT care combină cele două strategii pe care tocmai le-ai văzut și care pot pune mai mult accent pe una dintre cele două opțiuni.

Ce avantaje oferă REIT?

De ce să investești în imobiliare prin intermediul unui REIT? Avantajele acestei formule față de investiția directă într-o proprietate sunt:

• Capital de investiții inițial mai mic. Cumpărarea unui apartament pentru închiriere nu este ieftină. Costul investiției într-un REIT este prețul la care este cotat pe bursă. Cu alte cuvinte, ai nevoie de mai puțini bani în avans și sunt mult mai convenabile.
• Diversificare. Câte apartamente ți-ar trebui pentru a diversifica bine un portofoliu imobiliar? Cu un singur REIT vei avea o mai bună diversificare pentru tipul de proprietate (nu investesc doar în apartamente) și geografie (investesc în mai mult de un oraș și chiar în mai mult de o țară).
• Lichiditate. Poți cumpăra și vinde imediat unitățile tale dintr-un REIT. Este o investiție foarte lichidă. În schimb, timpul mediu pentru a vinde un apartament este de 6 luni.
• Timp de gestionare. Investirea într-un REIT nu necesită mult timp din partea ta, în afară de a urmări evoluția prețului său pe bursă.
• Gestionare profesională. REIT-urile, la fel ca fondurile de investiții, sunt gestionate de profesioniști din domeniu care știu să aleagă cele mai bune proprietăți în care să investească și au la dispoziție o echipă de experți pentru a le gestiona. Cu alte cuvinte, evită ineficiențele tipice unui proprietar privat.
• Generezi un venit pasiv. REIT-urile sunt obligate prin lege să distribuie cea mai mare parte a venitului, generând un dividend pe care îl vei colecta periodic

Care sunt dezavantajele REIT-urilor?

REIT-urile, alături de avantaje, prezintă și dezavantaje. Să le vedem.

• Rentabilitate potențială mai mică. Randamentul investiției ar putea fi mai mic în comparație cu investiția directă. Dar un studiu al EPRA (European Public Real Estate Association) arată că REIT-urile depășesc randamentul investițiilor directe în sectorul imobiliar cu 4% în medie în fiecare an.
• Venituri mai puțin regulate. REIT distribuie întotdeauna dividende, dar nu trebuie să o facă lună de lună.
• Risc de piață. Fiind un activ financiar, corelația sa cu piețele este mai mare decât cea a unui apartament privat sau a oricărui imobil. Adică, dacă ar avea loc o scădere a piețelor, acest lucru ar putea fi afectat, ceea ce nu se întâmplă automat cu investițiile directe.

Cât de profitabile sunt REIT-urile?

Un studiu al EPRA (European Public Real Estate Association) arată că REIT depășește randamentul investițiilor directe în sectorul imobiliar cu 4% în medie în fiecare an.

În special, conform raportului Cohen & Steers, pe o perioadă de 15 ani, investitorii REIT activi au realizat un randament anualizat de 10,6%. Dacă luăm ca referință FTSE NAREIT Equity REITS, vedem că din 1972 până în 2021 randamentul mediu anualizat a fost de 11,9%, pe o perioadă de 10 ani de 12,9%, și pe una de 5 ani de 13,5%.

Comparativ cu S&P 500, NAREIT Equity REITS tinde să performeze mai bine în toate perioadele considerate.

Ce active dețin fondurile imobiliare?

REIT dețin active imobiliare. Deci, toate tipurile posibile de imobile la care te poți gândi. De exemplu, clădiri de birouri, centre comerciale, apartamente, hoteluri, stațiuni, facilități de auto-depozitare, depozite și ipoteci sau împrumuturi.

Acestea sunt imobile care produc venituri, și deci sunt închiriate unor subiecți pentru desfășurarea de activități comerciale și non-comerciale. Majoritatea REIT sunt specializate într-un singur "tip" de imobil. De exemplu, apartamente, REIT de retail, REIT de birouri, REIT rezidențiale, REIT de sănătate și REIT industriale.

REIT vs ETF REIT

• Deci, fondurile de investiții imobiliare, cunoscute sub numele de REIT, sunt entități care dețin și administrează proprietăți imobiliare pentru a genera venituri. Investitorii au posibilitatea de a cumpăra acțiuni ale acestor REIT, care echivalează cu deținerea unei părți într-o companie imobiliară specifică, similar cu achiziționarea de acțiuni tradiționale. Performanța fiecărui REIT poate varia considerabil. Multe REIT sunt listate pe principalele burse, dar există și REIT private și neînregistrate.
• În ceea ce privește ETF-urile care investesc în REIT (ETF REIT), acestea alocă fondurile lor în principal în acțiuni REIT și în derivate corelate. Aceste ETF-uri tind să aibă costuri de gestionare reduse și urmăresc în mod pasiv indicii care reprezintă piața imobiliară mai largă. Acești indici REIT includ o varietate de REIT. Urmărind un indice, investitorii pot avea acces la sectorul imobiliar vast fără riscul de a investi într-o singură firmă.

💡 Cum să investești într-un ETF?

Investitorii imobiliari mai experimentați ar putea prefera să investească direct într-un REIT specific, alegându-le pe cele cu o gestionare excelentă, un plan de afaceri robust sau specializate într-un segment particular al pieței imobiliare. Cu toate acestea, pentru investitorii care nu doresc să se angajeze în analiza detaliată a diferitelor REIT, ETF-urile REIT oferă o metodă simplă de a obține o expunere diversificată pe piața imobiliară cu o singură tranzacție.

Brokeri pentru a investi în REIT în România

Pentru a investi în REIT, prin acțiuni sau ETF-uri, există diverse alternative. Să le vedem.

Capex.com

Capex.com este un broker global cu prezență și în România, oferind o platformă de tranzacționare pentru o varietate de instrumente financiare, inclusiv acțiuni, ETF-uri, forex și materii prime.

Pentru investitorii interesați de sectorul imobiliar, Capex.com oferă posibilitatea de a investi atât în REIT-uri individuale, cât și în fonduri tranzacționate în bursă (ETF-uri) care includ REIT-uri. Platforma este accesibilă, potrivită atât pentru începători, cât și pentru traderi experimentați, și vine cu resurse educaționale pentru a sprijini deciziile de investiții.

TradeVille

TradeVille este un broker de renume din România, oferind servicii de tranzacționare online pentru o gamă variată de instrumente financiare, incluzând acțiuni, obligațiuni, și ETF-uri.

Din 2021, investitorii pot accesa prin TradeVille și Star Resident Invest, un REIT listat pe sistemul multilateral de tranzacționare al Bursei de Valori București, în prezent pe piața AeRO. Simbolul bursier al acestui REIT este REIT. TradeVille facilitează investiții atât pentru investitorii individuali cât și pentru cei instituționali, oferind o platformă intuitivă și resurse educaționale

Admirals

Admirals, anterior cunoscut sub numele de Admiral Markets, este un broker global cu operațiuni și în România. Compania oferă o gamă extinsă de instrumente financiare, inclusiv acces direct la REIT-uri și ETF-uri.

Un exemplu proeminent de REIT disponibil prin Admirals este Tritax Big Box, un REIT britanic specializat în proprietăți logistice de mari dimensiuni. Platforma Admirals este apreciată pentru funcționalitățile sale avansate, suportul clientului și resursele educaționale, făcând-o potrivită pentru atât investitori începători, cât și pentru cei avansați. Admirals își angajează clienții în tranzacționare responsabilă și informată.

Investiția în imobiliare cu REIT: Concluzie

În concluzie, REIT reprezintă o opțiune de investiție unică și accesibilă pentru cei care doresc să intre pe piața imobiliară fără sarcinile directe ale proprietății fizice. Oferă posibilitatea de a diversifica portofoliul și de a accesa fluxuri de venit potențial stabile prin dividende. Cu toate acestea, ca orice investiție, REIT implică riscuri, inclusiv volatilitatea pieței imobiliare și variația ratelor de dobândă.

Pentru investitorii care caută o diversificare mai mare și o expunere mai mică la riscul companiilor individuale, ETF REIT poate fi o alegere înțeleaptă. Cu gestionarea lor pasivă și costurile reduse, oferă un mod simplu și eficient de a investi într-un spectru larg al sectorului imobiliar.

Verificarea autorizațiilor și a reglementărilor aplicabile brokerilor prin care se fac tranzacțiile este esențială pentru a asigura conformitatea și protecția investițiilor. Cu abordarea corectă, REIT-urile pot oferi un echilibru eficient între risc și recompensă în portofoliul oricărui investitor.

Întrebări frecvente - FAQs

​

​

​