Bursă
Piața imobiliară vs. piața de acțiuni: casă sau investiții la bursă?
Orice investitor, la un moment sau altul, trebuie să decidă dacă să investească în piața de acțiuni sau în alte active. Sau, cum sa împartă capitalul între diferite active. În acest articol vom compara două dintre cele mai populare clase de active în care se poate investi: piața imobiliară vs. piața de acțiuni.
Piața imobiliară: Caracteristici
Piața imobiliară este una dintre cele mai active piețe care există. Toată lumea are nevoie de un acoperiș sub care să trăiască, așa ca întotdeauna va fi o piață activă de cumpărători și vânzători.
Afacerile au nevoie, de asemenea, de un spațiu fizic unde să își poată desfășura activitatea. Sigur, în ziua de astăzi multor afaceri le este de ajuns o prezență online, digitală, dar chiar si așa, piața de spații comerciale este una foarte activă.
Ca pe orice piață, pe piața imobiliară se poate atât investi cât și specula. Pe de o parte, atunci când cineva cumpără o locuință pentru folosința personală, este foarte probabil că va petrece acolo mulți ani. Pe de altă parte, exista mulți actori pe aceasta piață care cumpără o locuință, o renovează, și o repun pe piață imediat, cu scopul de a specula pe o potențială creștere de preț.
Acestea sunt doar niște exemple simple. În realitate, piața imobiliară este caracterizată prin investiții mari și lichiditate scăzută. Cu alte cuvinte, investiția fizică pe piața imobiliară necesită mult capital. Mai mult, nu este ușor să găsești produsul dorit și cumpărătorul/vânzătorul care să accepte prețul și condițiile tale. Altfel spus, timpul necesar unei tranzacții este mult mai mare decât cel necesar pe alte piețe.
Când este rentabilă o investiție imobiliară?
De ce se investește pe piața imobiliară?
Dacă lăsăm la o parte achiziționarea unei locuințe pentru uz personal, piața imobiliară este foarte atractivă pentru investitori din diferite motive.
Cele mai importante sunt:
- Protecția împotriva inflației
- Obținerea unui venit din închiriere
- Buy low sell high - speculație
Piața imobiliara oferă protecție împotriva inflației
Unul dintre principalele motive pentru care piața imobiliară este așa de atractivă pentru investitori este faptul că oferă protecție împotriva inflației. Inflația presupune o creștere a prețurilor bunurilor și serviciilor de la perioadă la alta.
Acest lucru afectează puterea de cumpărare. Însă, prețurile pe piața imobiliară tind să crească cel puțin la fel de mult precum rata inflației, dacă nu chiar mai mult. Astfel, piața imobiliară oferă protecție, sau hedging împotriva inflației.
Se pot obține venituri suplimentare din chirii
Un alt motiv de investiție pe piața imobiliară este posibilitatea de a obține venituri suplimentare din chirii. Sigur că acestea sunt impozitate și declarate în declarația anuală pe venit, dar chiar și așa, sunt suplimentare, adică vin să complementeze veniturile actuale ale unei persoane.
Piața de chirii este foarte activă peste tot în lume, în special în țările unde nu este un lucru comun ca populația să dețină o locuință în proprietate. În România, de exemplu, multă lume este proprietarul locuinței (95%), dar în alte țări, cum ar fi Germania, procentul proprietarilor este mult mai scăzut (46%).
Se poate specula cumpărând ieftin și vânzând scump
Speculația pe piața imobiliară este un lucru comun.
Mulți investitori cumpără proprietăți uzate in zone bune, le renovează, iar apoi le repun pe piață la un preț care sa acopere toate cheltuielile pe care le-au avut, precum și să asigure un profit.
Care sunt principalele feluri de a investi pe piața imobiliară?
Investiția directă este cea mai populară, cel puțin in România. Totuși, in ultimul timp, tot mai mulți investitori se uită la piețele financiare în încercarea de a găsi alternative pentru a se expune la piața imobiliară prin intermediul acțiunilor.
O soluție este investirea în REITs (Real Estate Investment Trusts) și in ETF-uri formate din REITs.
Piața de acțiuni: Caracteristici
Piața de acțiuni este cea mai populară metodă de a investi. Atunci când cumpără acțiuni într-o companie, investitorul are dreptul de a vota la adunarea generala a acționarilor și de a primi dividende, în cazul în care compania distribuie așa ceva.
Trebuie menționat că nu toate companiile distribuie dividende. Cele care nu o fac consideră că există alte priorități unde capitalul trebuie investit și compania va crește repede.
Decizia de a investi într-o companie este de obicei rezultatul unui proces întreg de due-diligence. Investitorii se uită la fundamentele companiei, folosesc rații financiare pentru a studia gradul de lichiditate sau de îndatorare, etc.
Alte rații financiare și indicatori folosiți în analiza fundamentală:
De asemenea, se uită la evoluțiile trecute ale prețului și folosesc metode de analiză tehnică pentru a încerca să prezică potențiale traiectorii viitoare ale prețului.
Sau pur și simplu cumpără acțiuni ale unei companii pentru că le plac produsele sau serviciile oferite de acestea. Indiferent de motiv, investitorii care investesc in acțiunile unei companii sunt convinși că valoarea intrinsecă a acțiunilor este mult mai mare decât prețul reflectat de piață în acel moment. De aceea, iau o poziție long, așteptând ca prețul să crească.
De ce se investește în piața de acțiuni?
Piața de acțiuni este cea mai populară formă de a investi în piețele financiare. Oamenii fac acest lucru din diferite motive, cum ar fi dorința de a deveni actionar al unei companii pe care o admiră. Sau, pur și simplu le plac produsele sau serviciile oferite.
Un alt motiv este dorința de a încasa un venit suplimentar prin intermediul dividendelor. Sunt companii care plătesc constant dividende de zeci și zeci de ani, iar acestea pot fi un venit suplimentar pentru investitorii care caută ceva stabil și sigur.
Alți investitori investesc pe piața de acțiuni pentru că cred ca prețul actual al unei acțiuni nu reflectă valoarea intrinsecă a acesteia. Pentru a afla valoarea intrinsecă, aceștia folosesc tot felul de formule matematice și financiare bazate pe estimarea cash flowurilor viitoare, etc.
Dacă prețul din piață este mai mare decat valoarea intrinsecă pe care investitorul a estimat-o, atunci acesta va lua o poziție short în piață. Adică, va paria pe scaderea pretului actiunii de la prețul actual din piață pană atunci cand atinge valoarea intrinsecă.
Din contră, dacă prețul din piață este mai mic decat valoarea intrinsecă pe care investitorul a estimat-o, atunci acesta va lua o poziție long în piață. Adică, pariază pe creșterea prețului acțiunii pana la valoarea intrinsecă.
Încă un motiv este nevoia de diversificare a capitalului și de a-l pune la lucru. Multi investesc pe termen lung, sperand ca capitalul investit sa se multiplice pană la vârsta pensionării.
Care sunt principalele feluri de a investi pe piața de acțiuni?
Se poate investi pe piața de acțiuni astfel:
- Direct, prin achiziția de acțiuni prin intermediul unui broker
- Direct, prin cumpararea unui indice
- Indirect, prin achiziționarea titlurilor unor ETF-uri cu expunere la piața de acțiuni
- Indirect, prin cumpărarea de opțiuni de pe piața produselor derivate
Piata imobiliara vs. Piața de acțiuni: Avantaje și dezavantaje
Piața imobiliară oferă protecție împotriva inflației și venituri stabile din chirii, dar suferă de lichiditate scăzută și costuri mari de intrare. Pe de altă parte, piața de acțiuni asigură lichiditate ridicată, diversificare și accesibilitate datorită costurilor reduse de intrare, însă este vulnerabilă la ciclurile economice și poate duce la pierderi rapide în cazul unui management defectuos.
| Avantaje | - Protecție împotriva inflației | - Lichiditate ridicată | |||
| - Cerere constantă | - Potențial de diversificare | ||||
| - Venituri din chirii | - Venituri din dividende | ||||
| - Cost scăzut de intrare | |||||
| Dezavantaje | - Lichiditate scăzută | - Vulnerabilă la ciclurile economice | |||
| - Costuri mari de intrare | - Capitalul investit se poate pierde ușor cu un management slab |
| Piața Imobiliară | Piața de Acțiuni | |
|---|---|---|
| Avantaje | - Protecție împotriva inflației | - Lichiditate ridicată |
| - Cerere constantă | - Potențial de diversificare | |
| - Venituri din chirii | - Venituri din dividende | |
| - Cost scăzut de intrare | ||
| Dezavantaje | - Lichiditate scăzută | - Vulnerabilă la ciclurile economice |
| - Costuri mari de intrare | - Capitalul investit se poate pierde ușor cu un management slab |
Brokeri recomandați
- + 71.000 de instrumente financiare
- Platforme de tranzacționare avansate
- Reglementare solidă și sigura
64% dintre conturile de retail pierd bani atunci când tranzacționează CFD-uri cu Saxo Bank
- Comisioane de tranzacționare reduse.
- Gamă largă de produse.
- Dobânzi de până la 4,83% pentru USD și de 3,49% pentru euro.
Investirea în produsele financiare implică un anumit nivel de risc.
- Zero comisioane la schimburi și nicio taxă de finanțare.
- Peste 2.500 de acțiuni globale, ETF-uri și CFD-uri disponibile pentru tranzacționare.
- Investiție fracționată: pentru acțiuni și ETF-uri.
Când investești, capitalul tău este supus riscului.
REIT: Sunt produsul ideal?
Am lăsat la urmă partea cu REIT pentru ca merită o atenție specială. REIT-urile sunt foarte interesante pentru că distribuie peste 90% din profituri actionarilor.
Un REIT poate investi în piața rezidențială sau comercială sau în amândouă. Avantajele detinerii de acțiuni într-un REIT sunt costul scăzut de intrare și diversificarea riscului. Astfel, spre deosebire de investirea intr-o singura proprietate imobiliara, un REIT oferă diversificarea riscului prin investirea într-un număr mult mai mare de proprietăți și proiecte imobiliare, rezidentiale sau comerciale.
Majoritatea REIT-urilor sunt listate la bursa și de aceea pentru multi reprezinta produsul ideal de a investi pe piata imobiliara fără a fi necesar un capital important.
Un exemplu notabil este Meta Estate Trust (ticker: MET), o companie de tip holding care activează în sectorul imobiliar din România și acționează ca un portal între piața imobiliară și piața de capital. Meta Estate Trust a fost listată pe piața AeRO a BVB în august 2022 și se concentrează pe investiții în proprietăți rezidențiale și comerciale.
De asemenea, Star Residence Invest (ticker: REIT) este o companie listată pe piața AeRO a BVB, care investește în proprietăți imobiliare generatoare de venituri, precum apartamente închiriate pe termen lung.
Este important de menționat că, deși aceste companii au activități și structuri similare cu REIT-urile, ele nu beneficiază de regimul fiscal specific REIT-urilor, deoarece legislația românească nu prevede încă un cadru legal dedicat pentru astfel de entități.
Concluzie
Atat piata imobiliară cat și cea de actiuni prezintă oportunitati interesante de investitii. Totusi, există niste diferente semnificative între ele, cum ar fi capitalul de investit.
O varianta hibrid de a investi pe piata imobiliară sunt REIT-urile. Acestea sunt listate la bursă și prin achiziționarea acțiunilor lor, investitorii obțin expunere la piata imobiliară printr-o investitie mult mai mica si un risc redus.
Una peste alta, fiecare piata are avantajele și dezavantajele ei. Depinde de tipul de investitor care esti pentru a decide care tip de investiție ți se potrivește cel mai bine.
